Bağımsız Bölümlere İlişkin Hak ve Yükümlülükleri

        Kat malikleri, mülkiyetlerinde bulunan bağımsız bölümler (daire, işyeri vb) üzerinde (kat Mülkiyeti Kanunu’nun ve Yönetim Planı’nın hükümleri saklı kalmak kaydıyla) Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin içinde, ana taşınmaz mala zarar verecek nitelikte olmamak kaydıyla, arzu ettikleri onarım, tesis ve değişiklikleri yapabilirler.

Kat malikleri bağımsız bölümleri ve eklentilerini kullanırken iyi niyet kurallarına uymak, diğer kat maliklerini rahatsız edecek hareketlerden veya yasaya ve yönetim planına aykırı davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.

Kat malikleri özellikle:

             a) Bağımsız bölümde ve eklentilerinde Blok Kat Malikleri Kurulu’nun izni olmaksızın kedi, köpek, tavuk gibi hayvanları besleyemezler.

       b) Bağımsız bölümlerinde diğer kat maliklerini rahatsız edecek nitelikte toplantılar tertip edemezler, gürültülü hareketlerde bulunamaz, özellikle gece saat 22.00’den sonra televizyon, radyo ve teyplerini komşuları rahatsız edecek bir şekilde kullanamazlar. Ortak alanlar ile bağımsız bölümlerindeki onarım ve tamiratlarını; ancak Saat 09.00 ile 18.00 saatleri arasında yapabilirler.

Nişan, düğün gibi ayrık nedenlerle düzenlenecek toplantılarda öteki kat maliklerini rahatsız etmemeye olabildiğince özen gösterirler.

        c)Bağımsız bölümlerinin balkon, pencere veya teraslarından hiçbir şekilde halı silkemezler, su dökemezler, çöp atamazlar, (çamaşır balkonları hariç) binanın dış cephesine veya dıştan görülebilecek yerlerine ve bahçelere çamaşır asamazlar.

        d)Bağımsız bölümleri kumarhane, randevuevi gibi ahlak ve adaba aykırı sayılacak bir şekilde kullanamazlar.

       e)Kat Mülkiyeti kütüğünde mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilmiş bölümlerini hiçbir şekilde hastane, dispanser, klinik gibi müesseselere tahsis edemezler.

      f)Ada taşınmaz mal kütüğünde mesken olarak gösterilmiş bulunan bağımsız bölümlerinde (Ada Temsilciler Kurulu Oybirliği ile müsaade etmedikçe) sinema, gazino, kulüp, kahvehane, dans salonu gibi eğlence, lokanta, pastane gibi beslenme yerleri ve basımevi, dükkân (berber dükkânı, terzihane, yatakhane, emlak bürosu, sendika veya dernek merkezi, dershane vs.) gibi yerler açamazlar.

      g)Ana taşınmaz mal kütüğünde dükkân, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerini kullanırken, diğer kat maliklerini rahatsız edecek uygulamalarda bulunamazlar, gürültü, sarsıntı yapamazlar.

      h)Ada Temsilciler Kurulu oybirliği ile müsaade etmedikçe, binanın ön, arka veya yan cephelerinde, bağımsız bölümlerinin pencere, balkon veya teraslarına dışarıdan görünen veya dışarıya sarkan levha, TV alıcısı vb. tabela asamazlar. Klima dış aparatı takamazlar. Balkon veya teraslara, binanın genel görüntü ve güzelliğini bozacak şekil veya renkte güneşlik koyamazlar, güvenlik önlemleri alamazlar.

     i)Diğer bir bağımsız bölümde veya ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için bağımsız bölümlerine girme zorunluluğunun bulunduğu hallerde gerekli izni vermekten kaçınamazlar.

Yukarıdaki fıkrada belirtilen müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.

Kat malikleri, bağımsız bölümlerinde bizzat oturmuyorlarsa, tebligat adreslerini, bu adresteki değişiklikleri ve bağımsız bölümlerinde kiracı olarak veya başka bir sıfatla oturanların ad, soyadı ve iş adresleri derhal (en geç on beş (15) gün içinde) Blok Yönetimine ve Ada Yönetimi’ ne bildirirler. Tebligat adresini ve bundaki değişikliği bildirmeyen kat malikinin yönetimde mevcut son adresine yapılan tebligat geçerli sayılacaktır.

Ortak Yerlere İlişkin Hak ve Yükümlülükleri

       a) Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin bulunduğu blok yapıdaki ortak yerlerden ve tesislerden (bodrum, sığınak, kazan dairesi, asansör, ortak radyo ve televizyon antenleri vs.den) yararlanmak hakkına sahiptirler.

Kat malikleri, yapı adalarındaki ortak yer ve tesislerinden (otoparklardan, spor ve oyun alanlarından, çocuk bahçelerinden) Ada Temsilciler Kurulunun verdiği yetkiye dayanarak Ada Yönetim Kurulunun belirlediği esaslar çerçevesinde yararlanırlar.

Kat Malikleri;

       b)Bulundukları yapının mimari durumu veya güzelliğini korumaya mecburdur. 

      c) Ada Temsilciler Kurulu üye tam sayısının beşte dördünün (4/5) nisabı ile müsaade edilmedikçe, bulundukları yapının ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramazlar, balkonlarını kapatamazlar. Balkonların veya balkon parmaklıklarının rengini değiştiremezler. Balkon ve pencerelerine demir, panjur, güneşlik, tente vb. takamazlar.

Aynı yapı adasındaki kat maliklerinin tümünün rızası olmadan yapıya kat ilave edemezler, çekme katlarını tam kata dönüştüremezler, tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı zemin veya bodrum katlarını işyeri (dükkân) haline getiremezler,

      d)Blok yapıda, ada veya toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislerden yararlanırken, tesislere zarar verecek veya diğer kat maliklerini rahatsız edecek davranışlarda bulunamazlar, bunlardan yararlanmaya yönelik olarak yetkili kurullarca belirlenmiş kural ve düzene aykırı davranamazlar.

Yönetim planında ve Kat Mülkiyeti Kanununda kat maliklerinin yükümlülüklerine ilişkin olarak yer alan bütün hükümler, bağımsız bölümden kiracı olarak veya herhangi bir başka bir sebeple devamlı bir şekilde yararlananlara da aynen uygulanır, bu yükümlülüklere aykırı davrananlar kat malikleri ile birlikte müteselsil en sorumludurlar.

ORTAK GİDERLERE KATILMA

Blok Ortak Giderlerine Katılma

     a) Blok yapıdaki kat maliklerinden her biri (bloktaki kat malikleri oybirliği ile başka çözümde anlaşmadıkça), Blok yapıya ilişkin kapıcı ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, Blok yapının, ortak yer ve tesislerinin işletme, bakım, koruma ve onarım giderlerine, sigorta primlerine, yönetici aylığına ve blok yapıya ait diğer ortak giderlere arsa payları oranına göre katılmakla yükümlüdür.

       b)Kat malikleri, bulundukları blok yapıya ilişkin ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum veya ihtiyaç duymadığını ileri sürmek suretiyle “ortak gider ve avans payını” ödemekten kaçınamazlar.

       c)Ortak gider ve avans payının tamamını son ödeme tarihi her ayın son iş günüdür. Aidat ve avans borcunu, son ödeme gününe kadar ödemeyen kat maliki; temerrüde düşmüş sayılır. Bu tarihten itibaren aylık yüzde beş( %5) hesabıyla gecikme tazminatı ödemek zorundadır.

        d)Ortak gider ve avans payını ödemede bir aydan fazla geciken kat maliki hakkında, yönetici, bu yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere göre dava açmak ve icra takibi yapmakla yükümlüdür.

         e)Ortak giderlerden karşılanan masraflara, kat maliklerinden veya ailesinden biri veya onun bağımsız bölümünden yararlanmakta olan kişi (kiracı vs.) kusurlu hareketi ile sebep olmuşsa, yapılan ödeme zarara sebep olandan ve kat malikinden alınır. 

Ada Ortak Giderlerine Katılma

         a) Vaziyet planına veya Ada temsilciler Kurulu kararına göre, ada ortak tesis ve yerlerine ilişkin ortak giderler (ısıtma, sulama, aydınlatma vb) adadaki bütün kat malikleri tarafından karşılanır.

        b) Arsa payı olarak alınmasına karar verilen giderlerin; kat maliklerine düşecek aidat ve avansın hesaplanmasında, kat maliklerine ait bağımsız bölümlerin metrekare (m²) tutarları da esas alınabilir.

        c)Ada Ortak gider ve avans payının tamamını son ödeme tarihi her ayın son iş günüdür. Aidat ve avans borcunu, son ödeme gününe kadar ödemeyen kat maliki; temerrüde düşmüş sayılır. Bu tarihten itibaren aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı ödemek zorundadır.

       d)Kat malikleri, ada kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümünün veya kendisinin durumu dolayısıyla lüzum, ihtiyaç veya imkan olmadığını ileri sürmek suretiyle ada ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

      e)Ada ortak yer ve tesislerine, kusurlu hareketiyle kat maliklerinden veya ailesinden biri veya onun bağımsız bölümünden yararlanmakta olan kişi (örneğin kiracı veya misafiri) zarar verirse, bu zarardan zararı veren ve kat maliki birlikte ve müteselsilen sorumludur. Verilen zarar, gerektiğinde ortak giderlerden karşılanır ve sorumlulardan istenir.

      f)Ada ortak giderlerinin bağımsız bölümlere bölüştürülmesinde 634 sayılı KMK'nun 20. maddesi hükümleri esas alınır.

      g) Ada Ortak gider ve avans payını ödemede bir aydan fazla geciken kat maliki hakkında, Ada Yönetim Kurulunu Yönetim Planı, KMK' nu ve genel hükümlere göre dava açmak ve icra takibi yapmakla yükümlüdür.

HÂKİMİN MÜDAHALESİNİN İSTENMESİ 

      a) Blok Kat Malikleri Kurulu, Ada Temsilciler Kurulu veya Ada  Yönetim Kurulu tarafından verilen kararı yasalara veya yönetim planı hükümlerine aykırı bulan kat maliki, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 33. ve 38. maddelerindeki şartlara uymak kaydıyla; sulh mahkemesine başvurarak kararın tamamen veya kısmen iptalini isteyebilir.

      b) Kat Maliklerinden birinin (veya onun katından kira sözleşmesine veya diğer bir sebebe dayanarak yararlanan kimsenin) Kat Mülkiyeti Kanununda veya Yönetim Planında öngörülen borç ve yükümlülüklerine uygun hareket etmemesinden zarar gören, rahatsız olan kat maliki, Ada Yapının bulunduğu yerin Sulh Mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini, rahatsız edici duruma son verilmesini isteyebilir. Kat maliki, yöneticiye başvurarak, davanın yönetici tarafından açılmasını da talep edebilir

         c)Kat maliklerinden biri, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarına, onlar için “çekilmez hale gelecek” derecede aykırı davranırsa, kat malikleri, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 25 hükümleri çerçevesinde, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.